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北上广深,二手房爆发了

网络整理 2019-04-10 01:55

  作者 | 暴哥

  来源 | 暴财经(ID:icaijing123) 原创作品,转载请联系baoge-cj或评论留言

  三月,春暖花开的日子,楼市也跟着回暖了起来。

  据中原地产的统计数据显示,三月份北上广深的二手房成交量出现了环比大幅度增加。

  北京(楼盘):二手住宅网签量为16051套,环比增加1.4倍。

  上海(楼盘):二手住宅网签量为25931套,环比增加142%。

  广州(楼盘):(不含南沙、从化)中介网签量为4272宗,环比大幅回升1.9倍。

  深圳(楼盘):二手住宅成交4551套,环比上升127.9%。

  可以说北上广深二手房的成交量在3月份集中爆发了。

  因为二手房市场的价格波动属于自由的市场体系,所以二手房更能代表市场的真实情况。

  因此在这暴哥就和大家聊聊二手房。

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  对于这一次的成交量爆发的原因是多方面的。

  首先这是国家稳预期达到了一定的成果。

  自从2018年下半年楼市转冷之后,人们对于楼市的房价下降的预期越来越明显,这就导致的很多准备购房者处于观望状态,不想甚至是不敢下手购房,因为担心入手就跌。

  也正是因为如此,2018年下半年楼市的成交量急剧下降。

  后面国家住建部就2019年的楼市趋势作出了明确的指示“稳房价、稳地价、稳预期”。

  而且在18年底19年初的这段时间里,曾经有多个地方打折出售房产被暂停,例如江西赣州(楼盘)在三月初就发出通知为了稳房价,停止特价房出售。

  这就相当于给购房者打了一剂强心剂。在这样的情况下,人们对于未来楼市的预期就趋向平稳,人们购房欲望被激发。

  此外经过半年的低成交量之后,市场需求积少成多。

  还有就是降税的刺激作用。3月份北上广深都已经出台政策,增值税附加和印花税减半。上海的增值税附加税税率从11%降到6%,北京(楼盘)、深圳则从12%降到6%。

  再次就是一线城市房贷利率下降和信贷宽松带来的刺激。

  在各种因素的共同刺激之下,3月份的成交量明显上升。

  那么问题来了,买房的人多了,房价呢?

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  下面是安居客关于3月份北上广深的二手房挂牌价格统计数据。      不难看出北上广深3月份的二手房价整体涨跌互现,北京60487元每平米,微涨0.6%;深圳53853元每平米,微涨0.2%;上海49500元每平米,微跌0.1%;广州32467元每平米,下跌1%。

  也就是尽管3月份北上广深的成交量呈现出爆发式增长,但是房价并没有大幅度上涨,甚至是出现了下降。    图片来源:安居客

  北京:四个中心区域海淀区、西城区、东城区、朝阳区以及一个周边区域密云区的房价呈现下跌趋势,其中跌幅最大的区域是西城区均价环比下跌1.6%。

  除了这些区域之外,北京其余区域3月份的二手房均价都是处于环比上涨的状态,其中涨幅最大的区域是平谷区环比上涨3.8%。    图片来源:安居客

  上海:相比于北京的,上海的涨跌区域就没有明显的规律性。

  高房价均价7万以上的区域的静安区、黄浦区、徐汇区3月份都是上涨的,而且整体涨幅相对大一些,除了徐汇区上涨1.1%外,静安区和黄浦区涨幅都在3%左右。

  中等房价4万到7万的区域就涨跌都有,普陀区、杨浦区、闵行区环比上涨,虹口区、长宁区、浦东区就环比下跌。

  4万以下的低房价区域也是有涨有跌,宝山区、崇明区、青浦区金山区、奉贤区都是上涨,嘉定区、松江区则下跌。    图片来源:安居客

  广州:整体来说,广州下跌的区域相对多一些,11个区域当中,7个区域环比下跌,4个区域环比上涨。

  而且上涨的区域主要集中在比较抗跌的中心区域越秀区、白云区、荔湾区。除此之外从化区也微涨。不过这4个上涨的区域,其价格上涨幅度都很小,涨幅最高才0.7%。

  相比而言,下跌的区域其下跌幅度就大多了。其中花都区下跌5.1%,备受炒房客欢迎的增城区也扛不住下跌3%,番禺区下跌2.1%。    图片来源:安居客

  深圳:深圳的涨跌区域分布就很明显,只有两端的两个区域宝安区和大鹏新区下跌,其中位置比较偏远的大鹏新区跌幅相对大些为1.9%。

  除此之外,南山区、福田区罗湖区、盐田区、龙华新区、龙岗区和坪山新区都上涨了,其中上涨最大的区域是龙华区。

  说起龙华区,从地理位置上看,龙华区的位置比较居中,去深圳各个区域都比较方便。而且龙华区有一个深圳北高铁站,而深圳北站是深圳的核心车站。

  所以其实在多年前龙华区和龙岗区的房价起点是一样的,但是到现在龙岗就跑不过龙华了。

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  未来北上广深的楼市趋势是怎样的?

  第一:成交量回暖会持续。

  实际上3月份不仅仅是二手房成交量回暖,一手房的成交量也回暖了。成交量回暖已经是一线城市的趋势。

  国内的房产购买习惯就是买涨不买跌和跟风明显。所以在目前楼市回暖的趋势之下,会有更多的购房者入市购房。因为一线城市是属于人口非常密集的城市,购房需求其实还是蛮大的。

  不过北上广深的限购限售政策还是很严,投资客不容易下手,因此主要的购房团体还是集中在刚需购房者和改善型购房者。

  第二:房价暂时来说会微涨,难有大涨。

  现在因为新房限价还在,已经不算是自由市场了,在国家稳房价、稳地价、稳预期的条件下,如果政策方向没有变化的情况下,新房价格顶多也就带着脚链跳舞,难有大涨。

  而二手房呢,在新房价格难有大变化的情况下,价格也多少被限制了。因为差价太大的情况下,购房者会涌向新房。

  从目前的情况下,新房二手房倒挂的现象还是比较明显,北上广深二手房均价全部高于新房价格。

  所以对于资金不是很充裕的刚需来说,建议还是乘着限价的东风选择购买新房,这也算是国家给大家的福利。

  当然,这也是整体情况,有些地方的二手房也会比新房更值得买,具体还是看自己的需求以及这个房产的各种条件了。

  最后暴哥想说,正如我之前所说的那样,如果是有意在一线城市购买首套房的刚需购房者就不要过于纠结了,看到喜欢的可以下手了。

  这几天,暴哥刚好又看到了一则新闻。

  据界面新闻报道四月伊始,广州即迎来了一场热闹的土拍。本次出让的6宗土地中,有4宗宅地、1宗商业用地和1宗工业用地。最终,6宗地块总成交价超87亿,4宗宅地吸金78亿。

  其中,广钢新城地块拍出历史第三高楼面价34665元/平方米。亚运城(楼盘)北侧的石楼新城地块以及横江地块的竞价极为激烈,溢价率均达45%。

  面包和面粉的关系其实大家都清楚,面粉贵了,面包也难有多便宜。

  至于这会不会是新的土拍趋势,现在还不好说,相信过段时间趋势就会明朗,而且从土地拍得到建成房屋出售,至少要花费3至5年时间,所以暂时来说还是以稳为主。

  而从长远的角度来看一线城市房价或会更上一层楼。

  因为北上广深是三大世界级城市群京津冀、粤港澳大湾区、长三角城市群的中心城市,这些城市未来都是要打造成世界闻名的城市的。

  而从全球房价大趋势的经验来看,大多数发达国家的房价都是往上走的。    资料来源:恒大研究院

  除了日本因为以前的楼市泡沫过于严重,后面宏观经济一直没办法恢复。而德国因为租房市场特别发达,相比于买房,人们更愿意租房。

  我们国家的国情和德国又不太一样,虽然说现在也逐渐引导租房市场的发展。但是整体的国情还是:在有能力的情况下,人们更愿意买房。

  所以从长期的角度,这些城市的趋势还是会往上走的,剩下的就是你的工资跑得快一些还是房价跑得快一些的问题了。

  因此在限价+调整的时期,有能力上车的话也没什么好等待的了。

      本文首发于微信公众号:暴财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

标签 买房 房价
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